租房vs购房

逐年模拟「买房」与「一直租房并把钱拿去投资」两条路径：房贷逐月摊销、维护费与房价涨幅、租金涨幅、投资收益（机会成本）、卖出成本与通胀率全部可编辑，输出两条路径的净资产、差额、盈亏平衡年数与买房的净现值。

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购房与租房假设

金额以「分」做整数运算，房贷逐月摊销、年末结算；租金与维护费按年调整，支出差额由租房者投入投资账户（年末投入）。

房屋总价（元）首付比例（%）房贷年利率（%）贷款年限（年）一次性购房成本（% 房价）每年维护费（% 年初房价）房价年涨幅（%）当前月租金（元）租金年涨幅（%）投资年化收益率（%）卖出成本（% 房价）年通胀率（%）折现率（%）计划持有年数

对比结果

按当前假设，买房更划算

月供10,269.36

首付900,000.00

贷款本金2,100,000.00

一次性购房成本90,000.00

累计月供支出1,848,484.80

其中：贷款利息1,596,970.08

累计维护费557,967.42

累计租金1,562,308.77

购房路径期末净值3,210,720.00

租房路径期末净值2,318,182.54

净值差额（购房 − 租房）892,537.46

盈亏平衡年数4 年

买房的净现值151,200.55

净现值（扣除通胀）674,996.23

本工具输出为估算结果，不构成投资、税务或法律建议。房价涨幅、租金涨幅、投资收益率、维护费与折现率全部是可编辑的假设，且未考虑限购、贷款额度、税费政策变化与流动性差异，实际决策请结合自身情况并咨询专业人士。

逐年对比

购房净值 = 房价 × (1 − 卖出成本) − 剩余贷款；租房净值 = 投资账户余额。差额由正转负的年份即盈亏平衡点。

第几年	年末房价	剩余贷款	购房年支出	租房年支出	购房净值	租房净值	差额
1	3,090,000.00	2,064,285.37	153,232.32	84,000.00	963,914.63	1,079,032.32	-115,117.69
2	3,182,700.00	2,027,041.52	154,132.32	86,520.00	1,092,004.48	1,168,225.29	-76,220.81
3	3,278,181.00	1,988,202.96	155,059.32	89,115.60	1,224,414.42	1,257,533.52	-33,119.10
4	3,376,526.43	1,947,701.43	156,014.13	91,789.07	1,361,294.47	1,346,909.25	14,385.22
5	3,477,822.22	1,905,465.71	156,997.58	94,542.74	1,502,800.07	1,436,302.28	66,497.79
6	3,582,156.89	1,861,421.51	158,010.54	97,379.02	1,649,092.24	1,525,659.85	123,432.39
7	3,689,621.60	1,815,491.44	159,053.89	100,300.39	1,800,337.73	1,614,926.55	185,411.18
8	3,800,310.24	1,767,594.73	160,128.54	103,309.40	1,956,709.31	1,704,044.22	252,665.09
9	3,914,319.55	1,717,647.16	161,235.42	106,408.69	2,118,386.00	1,792,951.83	325,434.17
10	4,031,749.14	1,665,560.95	162,375.52	109,600.95	2,285,553.21	1,881,585.44	403,967.77
11	4,152,701.61	1,611,244.51	163,549.81	112,888.98	2,458,403.07	1,969,877.98	488,525.09
12	4,277,282.66	1,554,602.35	164,759.34	116,275.65	2,637,134.66	2,057,759.23	579,375.43
13	4,405,601.14	1,495,534.88	166,005.15	119,763.91	2,821,954.24	2,145,155.65	676,798.59
14	4,537,769.17	1,433,938.27	167,288.33	123,356.83	3,013,075.52	2,231,990.26	781,085.26
15	4,673,902.25	1,369,704.21	168,610.01	127,057.54	3,210,720.00	2,318,182.54	892,537.46

这个工具能做什么

纠结租还是买：房价 300 万、首付 30%、30 年 4.2% 房贷、租金 7000 元/月，按房价每年涨 3%、投资收益率 2% 假设，持有 15 年时买房净值多约 89 万元，第 4 年追平。
看「不买房把钱拿去投资」的结果：把投资收益率从 2% 调到 8%，结论往往反转，因为首付 90 万的机会成本会随收益率迅速放大。
做敏感性分析：把房价涨幅从 3% 改成 0%，看盈亏平衡点是否还在持有期内，判断自己能否承担房价不涨的风险。
量化一次性成本的影响：把契税、中介费、装修合计填成 3%，再改成 6%，看盈亏平衡年数往后推了几年。

示例

输入

房价 3000000 元、首付 30%、房贷 4.2% 30 年、一次性成本 3%、维护费 1%、房价年涨 3%、月租 7000 元涨 3%、投资收益率 2%、卖出成本 2%、通胀 2%、折现率 4%、持有 15 年

输出

首付 900,000.00 元、贷款 2,100,000.00 元、月供 10,269.36 元；累计月供 1,848,484.80 元（其中利息 1,596,970.08 元）、维护费 557,967.42 元、租金 1,562,308.77 元；15 年后购房净值 3,210,720.00 元、租房净值 2,318,182.54 元，差额 892,537.46 元；第 4 年盈亏平衡；净现值 151,200.55 元（扣除通胀后 674,996.23 元）

第 1 年购房支出 153,232.32 元（月供 123,232.32 + 维护 30,000.00），租房只花 84,000 元，所以第一年差额是负的；随着房贷本金偿还与房价上涨，第 4 年购房净值反超。

常见问题

为什么不能直接比「总花费」？

因为买房的钱没有消失，而是变成了房产净值；租房的钱则完全花掉了。本工具把买房者年末的房屋净值（扣除卖出成本与剩余贷款）和租房者的投资账户余额放在一起比，这才是同口径的对比。

投资收益率为什么会影响结论？

租房者把首付和每年的支出差额拿去投资，收益率越高，这笔钱滚得越快。所以当投资收益率明显高于「房价涨幅 + 贷款杠杆收益」时，租房往往反超。示例中把投资收益率从 2% 调到 8%，结论就会从买房变成租房。

盈亏平衡年数是怎么算的？

逐月摊销房贷、逐年结算维护费与租金，每年比较「购房净值 − 租房净值」，第一次差额 ≥ 0 的年份就是盈亏平衡点。持有期短于这个年份时，卖房通常不如继续租房。

净现值那一栏怎么理解？

它把买房的增量现金流（首付与一次性成本、每年多花的钱、期末卖房拿回的净值）按折现率折算到今天。净现值为正说明在给定折现率下买房更划算；折现率越高，未来的净值越不值钱，买房的吸引力越低。

为什么房贷利息和月供要单独列？

因为月供里只有一部分是成本。利息是纯支出，本金偿还等于把现金换成了房产净值，不算亏损。把两者分开列，能看清「月供压力」和「真实成本」的区别。

关键词：rent vs buybuy or rentmortgageopportunity costbreak even租房还是买房租房对比购房房贷机会成本盈亏平衡

这个工具能做什么

示例

常见问题

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