二手房屋税费计算器
按现行口径算二手房交易的卖方增值税及附加、个人所得税与买方契税：满 2 年免征增值税、满 5 唯一免个税、契税按套数与 140 ㎡ 分档，公式逐项列出。
浏览器本地运行所有计算都在你的浏览器里完成，数据不会离开本机。
税费明细
卖方与买方分开列出，含公式。
输入成交价与面积后即可计算
卖方合计: 0 · 买方合计: 0 · 税费总额: 0 · 占成交价: 0
这个工具能做什么
- 签合同前先算一遍总税费，判断「税费各付」还是「净到手价」谈判时心里有数。
- 比较满 2 年与不满 2 年的差别：不满 2 年多出 5% 增值税 + 0.6% 附加，一眼看出差多少钱。
- 决定要不要提供原值凭证：有凭证按差额 20% 交个税，没凭证按全额 1% 核定，哪个划算算给你看。
- 买方视角算契税：首套、二套、三套以及 140 ㎡ 分档的组合都能对比。
示例
输入
2000000,89
输出
计税价格：2000000 元 建筑面积：89 ㎡ 【卖方】 增值税：0 元（满 2 年免征） 附加税费：0 元（增值税 × 12%） 个人所得税：20000 元（全额 × 1% 核定） 卖方合计：20000 元 【买方】 契税：20000 元（税率 1%，首套，≤140 ㎡） 买方合计：20000 元 【合计】 税费总额：40000 元（占成交价 2%） 说明：个人销售住房暂免土地增值税；各城市对附加税费与契税的执行口径可能不同，请以当地不动产登记中心口径为准。
满 2 年免增值税；个税无原值时按 1% 核定；契税首套 ≤140 ㎡ 为 1%。
常见问题
增值税怎么算？
个人出售购买不足 2 年的住房，按全额 × 5% 征收率缴纳增值税（财税〔2016〕36 号附件 3）；满 2 年（含）免征。附加税费以增值税为基数，城建税 7% + 教育费附加 3% + 地方教育附加 2% = 12%，所以不满 2 年时附加税费 = 全额 × 5% × 12% = 全额 × 0.6%。
个人所得税有两种算法吗？
是。能提供原值凭证时按「(售价 − 原值 − 增值税及附加) × 20%」据实计征；不能提供原值时按「全额 × 1%」核定征收（国税发〔2006〕108 号）。另外个人转让自用 5 年以上且为家庭唯一生活用房的，免征个人所得税。工具会把选中的口径写在结果里。
契税的分档规则是什么？
按 2024 年 12 月 1 日起执行的新政策：家庭唯一住房 ≤140 ㎡ 按 1%、>140 ㎡ 按 1.5%；家庭第二套住房 ≤140 ㎡ 按 1%、>140 ㎡ 按 2%。第三套及以上多数城市按 3%，本工具统一按 3% 计。
还有别的税吗？
个人销售住房暂免征收土地增值税（财税〔2008〕137 号）。印花税方面，个人销售或购买住房暂免征收印花税。中介费、评估费等属于服务费，不是税，本工具不计入。
结果能直接拿去签约吗？
不能当作法律依据。各城市对附加税费（尤其城建税档位）、契税优惠认定（家庭住房套数、面积口径）以及核定征收率都有差异，最终以当地不动产登记中心与税务窗口的口径为准。本工具给出的是按国家层面规则计算的口径参考。
输入格式是什么？
第一项是成交价（元），第二项是建筑面积（㎡），第三项可选，填原值（元）。用逗号或空格分隔，例如「2000000,89,1500000」。
数据会上传吗？
不会，全部在浏览器本地计算。
原值比售价还高会怎样？
增值税与附加仍按规则计算，个税则取 0（没有所得就不缴）；如果声称有原值凭证却没填原值，工具会直接报错而不是给出一个含糊的数字。
关键词：二手房税费契税增值税个人所得税二手房交易property taxdeed tax